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5 de Abril de 2020

Contrato de Compra e Venda de Imóveis

Conheça o instrumento e tire suas principais dúvidas!

Fernando Aragone, Advogado
Publicado por Fernando Aragone
há 2 meses

O sonho da casa própria alcança em algum momento todos os brasileiros. Seja quando saem da casa dos pais pela primeira vez, seja após anos vivendo em lugares diferentes de aluguel, em algum momento da vida surge esse desejo de criar raízes e ter sua casa própria.

Entretanto, não basta ter o dinheiro e encontrar aquela casa dos sonhos, bater a porta com a maleta de dinheiro e oferecê-la. Caso esteja pensando em adquirir um imóvel, o negócio ocorrerá pelo instrumento que vou explicar nesse artigo: O Contrato de Compra e Venda de Imóvel.

O que é o Contrato de Compra e Venda de Imóvel?

Esse contrato é um contrato típico, ou seja, ele encontra-se codificado no nosso Código Civil, entre os artigos 481 a 532. Basicamente, ele é um compromisso entre o vendedor e o comprador, ficando registrada a intenção do primeiro entregar a posse do imóvel para o segundo, mediante o pagamento da quantia ofertada.

A venda somente se concretizará com a lavratura da Escritura Pública por um tabelião de notas, caso o imóvel seja avaliado em valor superior a 30 salários mínimos. O contrato de compra e venda de imóveis é utilizado nos casos em que o pagamento é realizado à vista ou parcelado e a maior parte em dinheiro, isso porque é comum nas negociações imobiliárias a inclusão de outros bens como parte do pagamento, mas a maior parte deve ser efetuado em dinheiro e em moeda nacional.

O Contrato deve delimitar o preço do bem. Ele deve ser combinado por ambos os contratantes e pela natureza desse contrato, onde há obrigação para ambas as partes, se o vendedor não receber o preço acertado, ele fica desobrigado a entregar a posse do imóvel.

Além do preço, o contrato de compra e venda de imóvel deve delimitar o objeto, ou seja, a descrição do imóvel de forma minuciosa, desde suas metragens, características e outras informações contidas no Registro de Imóvel referentes a aquela matrícula. Qualquer diferença descrita no contrato em relação ao Registro do imóvel poderá impedir a lavratura da Escritura Pública.

Como definir uma forma de pagamento?

Todo contrato oneroso, que cria obrigações para ambas as partes, o Contrato de Compra e Venda de Imóvel impõe para o vendedor a obrigação de entregar o imóvel, para o comprador o pagamento.

O pagamento pode ser a vista, a forma mais simples de pagar por um imóvel. Deve o comprador ter cuidado quanto ao valor, pois ele deve contar, além do preço acertado com o vendedor, os custos com impostos (ITBI), taxas cartoriais para emissão da Certidão, além de custos próprios do comprador, como o da mudança.

caso o pagamento seja realizado por financiamento imobiliário, é importante conhecer como ele funciona. Futuramente explicarei com mais detalhes mas, em resumo, os financiamentos são realizados pelos bancos, que pagam ao vendedor do imóvel a quantia combinada. A partir deste momento o comprador deve pagar ao banco que quitou sua dívida.

O pagamento parcelado é fixado em contrato, desde as datas para pagamento, as parcelas, e o modo do pagamento (depósito, transferência ou emissão de boletos). Além disso, também será definido as multas e os encargos nos casos de atraso, inclusive as hipóteses de rescisão contratual motivadas pelo atraso.

Quais são os cuidados necessários antes de assinar o contrato?

Antes de assinar o contrato, seria bom ter alguns cuidados para evitar prejuízos:

a) Conheça o comprador, pesquise sobre sua idoneidade, seja uma construtora ou um proprietário individual. A internet é uma ótima ferramenta para isso.

b) Confira a documentação. Vá até o Cartório de Registro de Imóveis, conferindo detalhes como averbações, hipotecas ou a existência de usufruto. Se o imóvel estiver na planta, verifique o registro da propriedade do terreno e da incorporação da construção, dessa forma, poderá ver se os requisitos legais foram aprovados, se estão cumprindo com as normas da ABNT.

c) Atenção ao memorial descritivo. Quando se trata de imóveis ainda em construção, esse documento serve para informar como o imóvel será, como um rascunho. Nele você encontrará, por exemplo, se o acabamento utilizado condiz com o que foi proposto quando você visitou o decorado.

d) Verifique a quitação de cotas condominiais. Você pode fazer um levantamento junto ao síndico ou à administradora do condomínio. Isso é importante pois, dívidas de cotas condominiais aderem ao imóvel, ou seja, o novo proprietário será o responsável.

e) Assim como as cotas condominiais, você deve verificar os tributos. Os imóveis com débitos de IPTU também podem recair sobre o novo proprietário. Explicarei melhor essa relação em um próximo artigo.

f) Exija a vistoria do imóvel. De preferência, 24 horas antes de concluir o negócio, acompanhado por profissionais especializados em construção como engenheiros, arquitetos e eletricistas.

g) Fique atento as datas de pagamento e desocupação. É necessário registrar a quantidade de parcelas e a data de vencimento dessas parcelas, o modo de pagamento bem como as multas e correção monetária. Além disso, também é importante ficar atento se o contrato fixou o prazo máximo de desocupação, a data da entrega do imóvel e as multas caso isso não seja cumprido.

h) Falando em multas, observe se o contrato prevê multas para ambas as partes no caso de descumprimento e para o caso de desistência.

i) Caso você esteja vendendo o imóvel, estabeleça um prazo mínimo para o comprador receber a escritura e fazer o respectivo registro, com multa diária caso o não respeite o prazo estipulado. O mesmo se aplica ao vendedor, caso o contrato estabeleça que a responsabilidade pelo registro e arcar com as despesas seja dele.

j) Busque ajuda profissional. Dada a complexidade dessa negociação, procure o auxílio de um advogado especializado ou uma imobiliária de confiança.

Uma vez lavrada a escritura pública em cartório, o documento ganha força jurídica. É por meio da realização desse contrato que se tem a certeza de que o que foi acordado será cumprido, ou seja, do comprador entregar o dinheiro e o vendedor entregar o imóvel.

Clausulas Especiais do Contrato de Compra e Venda de imóveis

A compra e venda de imóveis tem suas peculiaridades, algumas são as cláusulas especiais no Contrato de Compra e Venda de imóveis. Vamos a elas:

a) Cláusula de Retrovenda: É regulada pelos artigos 505 a 508 do Código Civil. Segundo essa cláusula, o vendedor do imóvel poderá recomprar o imóvel no prazo de até três anos. Para acionar essa cláusula, ele deverá pagar o mesmo valor pago além das despesas que o comprador teve naquele período.

b) Cláusula de Preferência: É regulada pelos artigos 513 a 520 do Código Civil. Essa cláusula obriga o comprador, caso queira vender o imóvel, ofereça primeiro ao vendedor de quem adquiriu o imóvel. O vendedor tem dois anos para exercer o direito quando for notificado da intenção de venda do imóvel. Por essa cláusula, aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.

Então, tenho o contrato assinado, paguei o dinheiro, já sou o proprietário?

Não. Quando falamos em bens imóveis, com o Contrato de Compra e Venda de Imóveis você tem um título, ou seja, você tem direitos protegidos, podendo morar ou até mesmo defender a sua posse, mas você só será proprietário quando registrar esse instrumento público no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Uma vez apresentando a Escritura Pública ao Cartório de Registros de Imóveis, o tabelionato irá providenciar a Escriturado seu imóvel, mediante o pagamento o pagamento do ITBI e os custos cartoriais. Não vou adentrar muito sobre o registro, pois esse será o tema do nosso próximo artigo.

Vale lembrar que o Contrato de Compra e Venda pode estipular a responsabilidade do vendedor registrar a Escritura Pública no Cartório de Registros de Imóveis, devendo arcar com o tributo e os encargos citados acima. Contudo, você deve lembrar que só será proprietário com o registro e a emissão da devida Certidão pelo cartório.

Lavrada a Escritura do imóvel no cartório, você receberá a matrícula atualizada. A partir deste momento você tem o domínio, oficialmente é o proprietário.

Isso é tudo, até a próxima!

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Fontes:

https://blog.movingimoveis.com.br/conheca-as-etapas-da-compra-de-um-imovel/

https://rodrigofroes8.jusbrasil.com.br/artigos/366410413/as-12-regras-do-contrato-de-compraevenda-de-imovel

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

TARTURCE, Flávio. Direito Civil. Teoria Geral dos Contratos. Ed. GEN, 2019.

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